Auch der Gesetzgeber war gezwungen schnell auf die neuen gesellschaftlichen Anforderungen der COVID-19-Pandemie zu reagieren. Mit beeindruckender Geschwindigkeit wurden so eine Vielzahl von Gesetzen und Verordnungen verabschiedet, wobei eines der wohl bedeutsamsten das "Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ sein dürfte, das innerhalb von nur drei Tagen erlassen wurde und massive zivilrechtliche Änderungen gebracht hat.
Obwohl nahezu jeder bereits von diesem Gesetz gehört hat, wird der darin enthaltene Regelungsgehalt leider oft missverstanden, bis hin zu der Annahme, dass man Verbindlichkeiten generell während der Corona-Pandemie nicht bedienen muss. Dies hat auch damit zu tun, dass man dem Gesetz leider an manchen Stellen anmerkt, dass es so schnell erlassen werden musste. Daher ein paar kurze Anmerkungen, damit Sie hoffentlich Fehler bei der Anwendung der neuen Regeln vermeiden können:
1. Das BGB wurde durch das "Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie“ nicht geändert, sondern es wurde dem Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) ein neuer Artikel 240, zeitlich befristet, hinzugefügt. Die Grundlagen des BGB bleiben daher erhalten und werden nur bei einzelnen Punkten in der Zeit vom 01.04.2020 bis längstens zum 30.09.2020 modifiziert.
2. In Art. 240 § 1 EGBGB ist geregelt, dass zwischen dem 01.04. und dem 30.06.2020 ein Recht gegeben ist, die Gegenleistung in Dauerschuldverhältnissen zu verweigern. Dauerschuldverhältnisse sind alle wiederkehrenden Leistungen, etwa bei Miete, Pacht, Leasing, Lizenz, Versicherungen, und so weiter. Hierbei ist aber zu beachten, dass dieses Recht
a) nur für Verbraucher und Kleinstunternehmer (Unternehmen mit weniger als 10 beschäftigten Personen, dessen Jahresumsatz bzw. Jahresbilanz 2 Mio. EUR nicht überschreitet) gilt, und
b) von diesen nur angewandt werden darf, wenn die an sich berechtigte Zahlung im Dauerschuldverhältnis den angemessenen Lebensunterhalt der Verbraucher oder die wirtschaftliche Grundlage der Kleinstunternehmer gefährdet, und
c) Die Leistungsverweigerung ihrerseits für den Gläubiger nicht unzumutbar ist, weil dadurch sein angemessener Lebensunterhalt oder seine wirtschaftliche Grundlage gefährdet werden.
Die Hürden sind somit sehr hoch und werden noch höher, wenn man bedenkt, dass dieses Recht (nach Art. 240 § 1 Absatz 3 EGBGB) auf Miet- und Pachtverträge nicht anwendbar ist.
3. Bei Miet- und Pachtverträgen bestimmt Art. 240 § 2 EGBGB, das ein Kündigungsverbot für den Vermieter besteht, wenn der Mieter zwischen dem 01.04. und dem 30.06.2020 nicht seine Miete leistet, sofern die Nichtleistung in unmittelbarem Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie steht. Dies gilt für private und gewerbliche Mietverhältnisse.
Wichtig dabei ist aber, dass durch diese Regelung die Miete nicht erlassen, sondern gestundet wird. Der Vermieter darf nur nicht fristlos kündigen, hat aber weiterhin Anspruch auf die volle Miete und kann gegebenenfalls Verzugszinsen berechnen. Zudem endet dieses Privileg spätestens zum 30.06.2022. Sofern bis dahin noch erhebliche Mietrückstände bestehen, kann der Vermieter dies zum Anlass einer Kündigung nehmen.
Was im Gesetz nicht geregelt wurde ist die Frage, ob die COVID-19-Pandemie ein Mietmangel ist, der im Sinne des § 536 Absatz 1 BGB zur Mietminderung berechtigt. Diese Frage wollte man offenbar der Rechtsprechung überlassen.
Aber auch hier gilt - mal wieder - „verhandeln vor streiten“. Als Mieter, für den die Mietzahlung zur Zeit eine unangemessene Härte darstellt, sollten Sie umgehend mit ihrem Vermieter Kontakt aufnehmen, um eine für beide Seiten sinnvolle Lösung zu finden.
Auch als Vermieter sollten Sie bei ausbleibender Mietzahlung in dieser Zeit zunächst den Kontakt zu ihrem Mieter suchen, da er sich eventuell nicht im Klaren ist, was Art. 240 § 2 EGBGB genau aussagt. Auch hier bringt die Verständigung mehr, als der Streit.